「2026年03月」の記事一覧（12件）
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2026/03/30 13:14
簡単に言うと「自分で自分の財産管理をできなくなってしまった時に備えて、家族に自分の財産の管理や処分をできる権限を与えておく方法」のことです。他人に財産管理を任せて運用を行ってもらう方法としては投資信託などが人気ですが、家族信託は財産管理のための報酬が発生しない家族間での利用が想定されているという特徴があります。
不動産で家族信託が使われる具体的なケースってなにがありますか？
よくあるのが認知症対策です。例えばもしも家族信託などの準備をしていなく、所有者である親の認知症悪化により不動産は売れなくなります。不動産は持っているだけで、手入れをする手間やコストがかかってきます。空き家になって、子どもがどんなに「処分したい」と思っても、所有者である親に契約能力がないと売ることができません。
それは大変ですね！家族信託をしていなければ売却することは出来ないんですか？
いえ、どうしても売却したい場合には、法定後見を利用することで売却は可能です。ただ、その際に当該不動産が親の自宅である場合には、自宅の売却について家庭裁判所に許可を出してもらう必要があります。許可が出ない場合には、売却できません。
家庭裁判所に許可を取らないといけないのは大変ですね
はい、なので家族信託などを準備し、面倒を見てくれる子どもに自宅を売却する権限を与えておくことで、塩漬けになることを回避し、金銭的な負担を和らげることに繋がります。
他には家族信託を使うと良いケースはありますか？
不動産の共有を回避するときです。不動産を共有で相続すると、共有者のひとりが売却を希望しても他の共有者の同意がとれず売却ができないなど、トラブルが生じる場合があります。一方で、家族信託は、不動産の管理・処分を行える者とその利益を受け取ることができる者を分けることができます。不動産の管理・処分権限は一人に集約しつつ、委託者である親の死亡後の第二受益者は複数人にすることで、委託者死亡後の不動産の管理・処分から生じる利益は複数人で分け合うことができます。
確かに相続した人達で揉めるなんてことはよくありますね・・・
はい、このような場合でも家族信託を活用することで、相続トラブルの回避や不動産の塩漬けを回避することができる可能性があります。
不動産を所有している場合、家族信託は非常に重要ですね
はい、家族信託は新しい相続の形とも言われています。特に、ご自宅等の不動産を所有する方にとっては、非常に有効なものではないでしょうか。認知症になった親の生活費や施設費などを、親の不動産を売却した資金でまかなうことができれば、子世代にとっても大きな安心となります。不動産を所有しており家族信託をぜひ検討したいと思われた場合はまずはお近くの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2026/03/26 10:03
今回のような場合、オーナーチェンジ物件として売却することができます。
なるほどオーナチェンジ物件ですか、何か特別な不動産取引なのでしょうか。
いえ、オーナーチェンジで物件を売却する手順は、大まかに言えば通常の売却とほとんど変わりません。ただ売却価格の査定方法が投資用不動産であるために居住用の物件と異なり物件自体の収益力に基づいて不動産価格を求める方法、すなわち収益還元法を用いて査定が行われます。
居住用として売却する場合と査定方法が違うんですんね、他に気を付けておくポイントはありますか？
居住用物件よりも査定価格が低い傾向にあります。というのも一般的な居住用物件に比べて物件を売却するターゲットも投資家や大家業を営む者などに限られてしまい、物件のニーズが狭まってしまいます。
一般的な居住用物件に比べると収益物件のニーズは少ないかもしれないですね
はい、またオーナーチェンジ物件は内覧ができないため、売却価格によっては売却が難しく時間がかかってしまうケースがあります。もし、入居者が協力的で内覧を許可してくれれば問題ありませんが、珍しいケースです。内覧ができないということは、原状回復費用がどのくらいかかるかが不透明で検討者にとってリスクがあると言えます。
確かに物件の室内を見ずに購入するのはリスクがありますね・・・あとオーナーチェンジ物件として売却する場合、入居者には事前に告知しないといけないですか？
いえ、事後報告で問題ありません。オーナーチェンジをすることに借主や連帯保証人の承諾を得る必要はありません。オーナーチェンジ物件の売却後に売主と買主の連名で知らせるのが一般的です。その際、新しい家賃の振込先を入居者にお伝えください。その他にもオーナーチェンジ物件の売却は手続きが複雑になる可能性も高いので、まずは不動産会社に相談して、売却に向けたアドバイスをもらいましょう。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2026/03/24 11:45
そんなことはありません。検査済証の無い建物でも売却は可能です。
良かった。でも、検査済証の無い建物とはどういうものなんですか？
一つは、そもそも完了検査を受けていない為、検査済証が存在しない建物です。もう一つは、完了検査を受け、検査済証を発行された建物であるものの、紛失などで現存していない場合です。
検査を受けていない建物ってあるんですか？
はい、建築基準法第7条第1項に定められた完了検査を受けていないと基本的には建物を使用することが出来ません。ただ、以前はそれほど徹底されておらず完了検査の実施率は平成10年ごろで約38%、それ以前は20%～1桁台とも言われています。
そんなに低いんですか。
はい、ですので中古物件の流通市場では、完了検査を受けていない建物のそれほど珍しい事ではありません。
検査を受けていないのは、どうしてですか？
建築基準法に適合していなかったり、完了検査の費用を節約したりなどケースは様々です。特に都心部では、狭小地での建築の為、法定の建ぺい率や容積率が超過している建物が多くあります。
もう一つの無くしてしまっている場合は、どこで再発行してもらえるんですか。
残念ながら、検査済証は再発行できないんです。
え！再発行は無いんですか。
ただし、各役所の建築指導課にて建築確認概要書や台帳記載事項などの確認や証明書が発行できたりします。そこで完了検査を受けている事や検査済証の番号などがわかります。重要事項説明書ではそれらを記載する必要があるので、不動産の担当者が調査しているかと思います。
検査済証が無いと言っても、様々なケースがあるんですね。
そもそも完了検査を受けているか、検査済証があるかご存じないケースも多いかと思います。
検査済証が無いと、売却の際に何か影響がありますか。
住宅ローンなどの融資を利用できないことがある、増改築等が出来ないことがある、など購入者にとってマイナスとなるケースがあります。
住宅ローンが使えないんですか？
これは検査済証の有無というより、違反建築物かどうかが影響してきます。購入される方のほとんどが住宅ローンなどの融資を利用されるかと思いますが、各金融機関によって審査基準は異なります。違反建築物はダメであったり、違反の内容や程度に基準を設けている金融機関もあります。利用できる金融機関が限られると、売却活動や売却価格に影響が出る事があります。
なるほど。増改築も出来ないんですか？
建築当時に法適合していたかの確認が難しい為です。但し、指定確認検査機関にて「法適合状況調査報告書」を作成できる場合もあります。
検査済証があれば、それらは問題無いんですか。
検査を受けた当時は適合していると言えますが、その後の増改築で違反建築物になってしまっている場合や、法改正などで既存不適格建築物になっているケースもあります。
検査済証の有り無しだけでは無いんですね。
そうですね。売却の際には、検査済証の有無よりも現在の状況が重要になってきます。まずは、売却に力を入れている不動産会社に相談してみると良いと思います。
分かりました。有難うございます。
カテゴリ：松山市の不動産売却 / 投稿日付：2026/03/21 11:19
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カテゴリ：査定依頼 / 投稿日付：2026/03/18 12:02
先日、松山市東石井【戸建住宅】を訪問査定させていただきました。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2026/03/16 09:47
街並みというものは、長い時間をかけて自然と出来上がってきたものが多く、中には道幅が狭かったり無秩序に入り組んでしまう事もあります。そうなると災害時の救助車が入れない等の支障をきたすケースがあります。
区画整理とは、行政や区画整理組合などが主となって、道路や公園等の公共施設が未整備な区域に整備を行い、これに沿って宅地を再配置することで、整備された新たな街並みを作る事業をいいます。
街並みを整備し直す、というとかなりの時間が掛かるのでは無いですか。
計画内容や規模にもよりますが、何十年と掛かる事も珍しくありません。
では、所有している土地が区画整理地となると、完了するまでは売却できないんですか。
いえ、結論から言うと売却することは可能です。ただし、事業は長い期間を掛けて順番に進んでいくため、どの時点で売却をするのが良いか検討することが重要になってきます。
その「時点」について具体的に教えて頂けますか？
まず元々の土地の時点。これ土地を「従前地」と言います。一般的には事業により土地の面積は従前地より小さくなります。また、場所が変わる事もあります。
小さくなるんですか？じゃあ、価格も安くなってしまいますよね。その前が良いですね。
土地が小さくなるのは、道路を拡幅したりや公園を整備する為の土地として、それぞれの土地を少しずつ狭めるためです。同じ地価であれば小さくなった分価値も安くなってしまいますが、区画が整理されたことで価値が上がった、というように考えられます。
なるほど。価値は変わらないんですね。
価値が下がった場合は補償金や清算金が交付されたり、価値が上がった場合は清算金が徴収されます。ただ、この時点ではこれから区画整理事業を行うため、基本的には建築や増改築が出来ません。また、場所が変わる事もあります。購入される方は、価値は変わらなくても、制約を受けたり場所が変わる事に不安を覚えるかも知れません。
では、次の時点はどうですか。
次は「仮換地」という時点になります。区画整理事業は長期間にわたり、徐々に進んでいきます。自身の土地部分は完了したが、全体の事業が完了していない、ということが起こります。こういった場合、「仮換地」となります。基本的に「仮換地」はそのまま「換地」となります。
この時点はほぼ完了したのと同じですね。
ただ、仮換地の使用収益は開始日以降で無いといけませんし、登記などは従前地での登記となります。清算も行われていませんのでそれらを考慮して売買金額に考慮するなど、注意は必要です。
じゃあ次は区画整理の事業が終わった時点、ですね。
はい、そうなります。
これ以降は何も気にする必要はないですよね。
いえ、区画整理地は街づくりの計画に基づいて行われています。その中には建築できる建物を制限する場合があります。事業が終わった後の売却でも、注意が必要です。
気を付ける点は多いものの、どのタイミングでも売却は可能と言う事ですね！
はい、どのタイミングが売却に有利か、清算はどうするのか、登記は、等様々あります。まずは不動産会社に相談したり、調査してもらうと良いかと思います。売却に力を入れている会社が良いと思います。
有難うございました。
カテゴリ：査定依頼 / 投稿日付：2026/03/14 14:36
先日は、この売却専用サイトをご覧になったお客様から、
松山市正円寺の戸建住宅についてのご相談をいただきました。
現在は空き家になっている状態でしたが、
さっそくスタッフがお客様の立会いの下、
お家の中も拝見させていただき、
査定書をお送りすることになりました。
戸建住宅の売却に関しましては、
外観だけでなく、内部の状態を見せていただくと、
より正確な査定価格のご提案につながりやすいです。
お荷物の整理・搬出、リフォームの必要性なども
同時にご相談いただけます！
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2026/03/12 10:10
はい、例えば売買契約を締結した後、引き渡しまでに天災地変で売買の目的物が滅失してしまうなどのケースも考えられます。
天災地変で滅失というと？
落雷で建物が壊れてしまった、水害で建物が流されてしまった、などでしょうか。売主様・買主様のどちらの責任でもなく取引の対象物が滅失、無くなってしまうと言う事です。
そういった場合、どのようになるのでしょうか。
2020年4月1日に民法が改正されましたが、それ以前のいわゆる「旧民法」では、契約自体は成立しているので買主様に支払わなければならないとなっていました。
えっ。無くなってしまっているのに支払わなければならないんですか！？
はい。債権者主義と言い、買主様がリスクを負う事になっていました。ですが、不動産の売買契約書では、天災地変等の売主買主どちらの責任でもない事由によって対象物が滅失や毀損してしまった場合について、特約で取り決めを行っていました。
どういった取り決めですか？
全部が滅失してしまったり、修復が不能な場合や修復に過分な費用や日数が掛かるといった場合は解除することができる、というような特約です。相手方へ通知し、売主様が買主様へ受領済みの金員を無利息で返還して解除、という特約が一般的でした。
それほどでない場合はどうだったんですか？
引き渡しが終わる迄は、売主様で修復の上買主様に引き渡すようにしていました。
では、改正された民法ではどうなんでしょうか？
引渡し前で、なおかつ引き渡しが不能である場合、買主様の支払い債務は消滅しないものの、代金の支払いを拒絶できる、ということになりました。
払わなくても良いんですね。
改正された事によって、実際の取引の場で運用と民法が近づいたという感じかと思います。
なるほど。
あくまで、天災地変などの売主様に責任がない場合です。売主様には引き渡しまで「善管注意義務」善良なる管理者の注意義務があります。注意不足の場合は、当然売主様の責任が発生します。 問題なく取引、引き渡しができるよう細心の注意を払うことが重要です。
わかりました、有難うございます。
カテゴリ：査定依頼 / 投稿日付：2026/03/11 14:09
先日、松山市越智【土地】を相続された方から
お電話でお問合せがありました。
現在は２名様で共有になっており、そのうちのお一方が亡くなられたため
お子様が相続されることになりました。
双方に売却のご意向があるとのことで、引き続きご相談させていただいております。
共有の不動産は、時間が経つにつれて
世代の違う数名での共有になったり、
相続人の人数が増えて居住地がバラバラになったりするケースが多く、
いざ処分しようとしたときの手続きが煩雑になっていきます。
また、令和6年4月1日からは、相続登記が義務化されました！
この機会に、現在ご所有の相続物件、あるいは将来の相続について、
じっくり考えてみませんか？
わからないこと、お困りごとがございましたら、
ぜひ一度 お気軽にお問合せ下さい。
カテゴリ：松山市の不動産売却 / 投稿日付：2026/03/07 13:38
松山市松江町【土地】一般媒介契約を結びました！！
財産は 土地・建物などの「不動産」と、それ以外の「動産」に分かれます。
どちらも大切な財産ですが、とくに不動産は価格が高くなることが多く、
売買には大きな決断や手続きが必要です。
そもそも、ご所有の不動産にどれくらいの価値があるのか、
しっかり把握できている所有者様は少ないですよね。
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