「2025年11月」の記事一覧(11件)
カテゴリ:査定依頼 / 投稿日付:2025/11/29 15:43
先日は、この売却専用サイトをご覧になったお客様から、
松山市久万ノ台の戸建住宅についてのご相談をいただきました。
現在は空き家になっている状態でしたが、
さっそくスタッフがお客様の立会いの下、
お家の中も拝見させていただき、
査定書をお送りすることになりました。
戸建住宅の売却に関しましては、
外観だけでなく、内部の状態を見せていただくと、
より正確な査定価格のご提案につながりやすいです。
お荷物の整理・搬出、リフォームの必要性なども
同時にご相談いただけます!
カテゴリ:不動産売却動画 / 投稿日付:2025/11/27 09:34
物件が売れない理由は、「買い手がいないから」です。では、なぜ買い手がいないかというと、需要とのギャップがあるからです。しかし、原因を分析すれば、売れやすくなる可能性は高いです。物件が売れない主な理由は、大きく以下の三つに分類できます。
それはなんですか?
1.販売価格が不適切である
2.物件自体に何らかのマイナスポイントがある
3.不動産会社選びに失敗している
この3つです。
それぞれ詳しく教えてもらえますか?
はい、まず一つ目の販売価格は、不動産の売却で最もインパクトが大きい要素です。販売価格に割安感があれば、早い段階で買い手がつく可能性が高まります。逆を言えば、売れない物件の多くは、物件自体の価値に対して価格が割高であることが多いのです。なぜ割高になるかというと、不動産会社の査定価格が相場よりも高かったり、売主の希望価格を優先していたりするからです。
確かに長期間売れていない物件はどれも相場より高い気がします・・・でも不動産会社から頂いた査定書の金額で依頼したんですが・・・
不動産会社は、他社に先んじて売主と媒介契約を結びたいと考えています。そこで、売主に選んでもらいやすいように、売主の意向を酌んで査定価格を高めに出すことがあります。このため、やや相場から外れた価格設定になってしまうのです。
そうなんですね、査定書の提示金額が高いだけの理由でお願いするのはいけないという事ですね・・・
そうですね、売却を依頼する場合にはしっかりと査定金額の根拠をヒアリングし、理解することが大切です。
わかりました!では次に「物件にマイナスポイントがある」というのはどういうことでしょうか。
はい、売れにくい物件の多くは、外観や設備などに何らかの問題があります。買主にとって、見た目の印象は時に間取りや価格よりも重要です。特に初めて物件を見た時の印象は、後々まで尾を引くことになります。外壁の汚れ具合や劣化の度合い、玄関の清掃状況、水回りの清潔さなどは特に重要です。これらに大きなマイナス要因があると、買い手が付きにくくなります。
確かにキッチンなど水周りがとても汚かったりすると、心なしか他の部分まで汚く感じますよね・・・
そうですよね、売却スタートのタイミングで一通り掃除等で綺麗にして頂く、掃除ではきれいにできず、あまりにも見た目を損なう場合には部分的なリフォームも提案させていただく場合があります。
わかりました。それでは3つ目の「不動産会社選びに失敗している」について詳しく教えて下さい
はい、先程、お話した価格や物件に問題がない場合は、不動産会社が原因かもしれません。売却を依頼する際に結ぶ媒介契約は、一般的に契約期間は3カ月間です。そのため、不動産会社は3カ月の間に成果を出そうと、販売活動を行います。仮に、3カ月たっても物件への問合せ自体が少ないような場合は、販売戦略に問題があるか、不動産会社の販売力自体が低いのかもしれません。
そうなんですね、では思い切って他の不動産会社へ変更するというのも方法のひとつですね。
そうですね、ただいきなり変更するのではなく、ご依頼している不動産会社へ現在どのような売却活動をしているのか、具体的な検討顧客はいるのか、今後の売却活動の内容などをご相談されてみてはいかがでしょうか。
その内容をヒアリングした上で引き続き依頼するか検討した方がいいという事ですね。
そうですね。それでは最後に先程お話した3つのポイントを押さえて、売却に時間がかかってしまっている場合の対策としては、 ・周辺の成約価格を調べ、適正な販売価格に改定する
・外壁や内装、水回りなどを中心にリフォームやリノベーションを施す
・不動産会社と協力し、販売戦略や広告の出し方を見直す
・不動産会社そのものを変更する
以上のポイントを意識していただければと思います。
わかりました。ありがとうございます。
カテゴリ:査定依頼 / 投稿日付:2025/11/22 16:00
先日、松山市余戸南の戸建て住宅に居住中のお客様から査定のご依頼をいただきました。
スタッフが現地へお伺いして調査させていただいたのですが、
その際、お客様から
「ご近所に分からないようにしたい」というご要望があり、
・社用車を近くに停めない
・普段着用しているセンチュリーのジャケットを着ない のはもちろん、
業者と分かるような行動を極力取らないよう配慮して、
現地確認を行いました。
外部に知られずに不動産を売却するには、
このような秘密厳守のお約束で手続きを進めるほかに、
弊社で物件を直接買い取らせていただくという方法もあります。
仲介の場合よりも早く、確実に売却することができ、
業者との直接取引は安心・安全なのも大きなメリット!
ぜひ一度ご相談ください。
カテゴリ:不動産売却動画 / 投稿日付:2025/11/20 09:54
まず道路は「公道」と「私道」に大きく分けられます。公道とは国や地方自治体が管理している道路が公道です。一方、私道とは、個人等が所有・管理している道路のことです。
たしかに私道は「わたしの道」という字ですしね
はい、次に一般的に私道は、個人が単独で所有しているか、複数の個人が共同で所有しています。
複数人で所有している場合もあるんですね。親が言っていた建替えは問題ないのでしょうか?
公道でも私道でも、敷地が2m以上その道路に接していれば、建物の建築許可は得られます。
よかった・・・
ただ、法的には建築が問題なくできる敷地でも、建築の工事を行うことができない場合があります。
えぇ!?なんでですか?
私道は維持管理も個人の責任と負担で行います。例えば、複数の人が共同所有している私道に埋設している水道管や下水管が老朽化してしまったりした場合などは、私道の所有者が共同して補修や交換をします。
たしかに個人で所有しているので、それは必要ですよね
はい、そのため、私道の持分を持っていない人が、いざ建物を建替えしたり、上下水道管の引込みをしたりする場合、勝手に道路を掘ったり、工事車両を通行させることはできません。
その場合どのようにすればいいんでしょうか…
私道の持分を持っている所有者全員からの「道路掘削承諾書」や「通行承諾書」等のいわゆる「許可」が必要になります。
なるほど所有者の方達から許可を頂ければいいんですね!!
はい、ただ私道の持分を持っている近隣の人たちとの関係が良好であれば、承諾書を得ることも可能ですが、多額の承諾料を要求されることもあります。また、近隣との仲が良くないなどの理由で承諾が得られないケースもあります。そうなると、せっかく建築の許可を得ることができても、工事自体ができません。
その場合、建替えができない・・・ということですよね?
はい、そうですね。また建築ができない不動産では、売りに出しても買う人がいないということになってしまいます。
どうしたらいいんでしょうか?
親御さんが元気な間に解決しておくことがベストですね。私道で最も大きな問題は、承諾許可が取れないという事です。親御さんの代では、近隣との付き合いもあるため、このような問題があっても解決できる可能性が高くなりますが、子ども同士の代になると、近隣関係も希薄になり、かんたんに承諾してもらえないことが少なくありません。
確かに親は近隣同士仲がいいけど、私は正直あまり付き合いがないです・・・
そうですよね。ですから相続予定の不動産問題は、早めに把握し、解決方法を探る必要がありますが、親御さんが元気な間に解決できるように、日ごろから親子のコミュニケーションを持ち、問題を共有しておくことが大切です。
先延ばしにしがちだけどきちんと話あってる方がいいですね!
はい、特に私道の問題は、法律的に複雑で人間関係も絡んでくるため、お近くの不動産会社など専門家のサポートを受けながら早期に解決を図ることをおすすめします。
分かりました!ありがとうございます!
カテゴリ:松山市の不動産売却 / 投稿日付:2025/11/19 13:28
松山市西垣生町【中古戸建】【土地】お預かりしました。
お客様からの査定のご依頼・ご相談を経て、専任媒介契約を結ばせていただきました。
どちらも「戸建住宅」と「建物付き土地」、それぞれ独立した物件として
2通りの方法でご紹介し、買主様をお探しすることになりました。
センチュリー21宅建流通えひめでは、自社HP https://www.housemart-unity.bz/
に情報を公開すると、同時に全国規模のセンチュリー21本部HPでも公開されるため、
より広く多くの人に物件をご紹介することができます。
自社HPでは、新着情報・店長おすすめ情報として、トップページの目立つ場所に掲載。
また、不動産ポータルサイトとして有名な アットホーム・スーモにも公開しており、
さっそく多数のお問合せをいただいています。
カテゴリ:松山市の不動産売却 / 投稿日付:2025/11/17 00:00
松山市鷹子町【中古戸建】一般媒介契約を結びました!
さっそく弊社HPにて情報公開させていただきました。
「新着情報」として、また「おすすめ物件」として、
トップページの目立つところに複数箇所掲載することで、
注目度もアップ!
自社HP 松山市の不動産・一戸建て・中古住宅・土地は、センチュリー21宅建流通えひめ (housemart-unity.bz)
に情報を公開すると、同時に全国規模のセンチュリー21本部HPでも
連動して公開されるため、
より広く多くのお客様に物件をご紹介することができます。
さらに、物件をお探しの個人のお客様がよくアクセスする
主要不動産ポータルサイトにも同時公開。
さっそくお問合せをいただいています♪
掲載の実例として、各サイトをぜひチェックしてみてくださいね。
カテゴリ:不動産売却動画 / 投稿日付:2025/11/13 10:30
まず、隣地への越境物がある場合、新しい買主は、隣地所有者から、越境物の撤去や、不法行為に基づく損害賠償請求を受けるおそれがあります。
反対に隣地から越境されている場合はどうなりますか?
はい、隣地からの越境物がある場合には、その撤去のため新しい買主の建築工事が遅れたり、土地の利用が制限されるリスクがあります。
なるほど、それぞれにリスクがあるんですね、これらのリスクを回避する方法はありますか?
そうですね、リスクを回避するために売買対象となる土地に関し、隣地への越境物がある場合は越境物を撤去してから、反対に隣地からの越境物がある場合は、隣地所有者に越境物を撤去してもらってから売買契約を締結するのが、望ましい対応です。
うーん、なかなか難しいですね・・・
たしかに越境物の種類によっては撤去などが難しい場合がありますよね、そういった場合、隣地所有者と越境に関する協定書(覚書)を取り交わし、予め紛争リスクを解消しておくか、越境状態を十分に調査し、新しい買主に対し、越境物の存在について正しく説明するようにしましょう。
それなら出来そうですね!!ちなみに越境はどういったものがあるのでしょうか?
越境物の種類としては、一般的に、ブロック塀やフェンス、擁壁、物置、エアコンの室外機、出窓などです。このほかにも、空中では、屋根のひさしや雨樋、電線があり、地中では、建物の基礎や給排水管などがあります。
木なども越境物ですか?
そうですね、ちなみに竹木について民法では、「隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。」、「隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。」と定められてます。
枝と根で扱いが変わるんですね!
そうですね枝と根とで取り扱いが異なり、根については、自ら切り取ることが出来るわけですが、無断で切り取られて枯れてしまったなどと因縁をつけられるトラブルを避けるため、隣地所有者と話し合いを進めていく方がいいですね。
分かりました!ありがとうございます。
カテゴリ:不動産売却動画 / 投稿日付:2025/11/11 15:23
そうですね、仲介を依頼すると、仲介手数料がかかります。
仲介手数料を支払ってでも、仲介会社を通すメリットって何ですか?
手間を省けることはもちろんですが、取引の安全性や公平性を担保することです。まず、売却をしようと思うと物件について調査をしなければなりません。ですが、何を、どこで、どのように調べないといけないのかはわかりませんよね。
確かによくわからないです。
次に、その調査を基にして不動産の査定を行います。
相場は路線価やチラシに載っている他の物件からおおよそわかりそうな気がします。
路線価の他にも公示地価などが公表されていますが、路線価は相続税の計算の為の価格であり、公示地価も実際に売買される金額とはイコールになりません。また、土地の形状や向き、規模など査定に重要なポイントは考慮されてません。チラシなども、売出している価格であって、実際に成約した価格では無い事が多いです。
本当の査定額はなかなか簡単にはわからないんですね。
そうですね。次に、売却をスタートして、不動産を買いたい方はどのように物件を探されるでしょうか。
ネットを見て探す方が多いのでは無いですか?
そうですね、最近は特にインターネットでポータルサイトを見て探す方が多いです。ポータルサイトに掲載するには、費用が必要となってきますし、個人ではそこに掲載することができません。
そうなんですか。買いたい方を探す為に費用が掛かっているんですね。
少しでも多くの方に物件を知ってもらい、希望者を見つける事が重要です。ですので、チラシ等の紙媒体でも販売活動をしています。
確かに不動産の広告は良く目にしますね。
さらに、購入希望者が見つかった時、公平な条件交渉をするには専門家の第三者が必要です。条件がまとまると、契約前に宅地建物取引業法に基づき、購入者に重要事項説明が必要ですし、売買契約書には様々な事を想定した約款や特約も必要です。
先ほどの調査でわかったことや取引条件について記載されている書類ですね。
購入者の多くが住宅ローンを利用すると思いますが、ほとんどの金融機関は申し込みに重要事項説明書を必要書類としています。
購入する方の為でもあるんですね。
そうです。その他にも、抵当権が設定されている場合の抹消手続き、変更や所有権移転といった登記を依頼する司法書士の手配や諸々の調整など、引き渡しに向けても多くの手続きが必要になります。
それは専門家が必要となりますね。
不動産を取り扱う宅建業者には免許が必要ですし、その従業員には国家資格である宅地建物取引士の有資格者の人数が定められています。売却成功に向けて、専門家である仲介会社にご依頼されることをお勧めいたします。
わかりました。有難うございます。
カテゴリ:査定依頼 / 投稿日付:2025/11/08 14:26
松山市樽味の戸建住宅について、売却をご検討中のお客様から
ご相談をいただきました。
さっそくスタッフがお伺いして、お家の中も拝見しました。
築年数は古めですが大変きれいにお住まいで、
水廻りはリフォームされていましたので、
査定価格にしっかりと反映させる形でご提案させていただきました。
お客様の安心された表情が印象的でした!
カテゴリ:不動産売却動画 / 投稿日付:2025/11/06 10:07
その物件はこれまでに測量を行い、境界標が設置されていましたか?
過去に測量を行ったと聞いた事はあるのですが、相続した土地で詳しくはわからないのです。
土の下に埋めれていたり、側溝のふたで見えていない場合などがあります。建て込んでいる場所などでは、ブロック塀の上など、思いもよらない場所に設置されていてなかなか見つけられないといった事もあります。
分かりやすいものだと思って、そこまで見ていませんでした。
境界標を設置している場合でも、建築工事や外構工事、道路工事などで境界標が飛んでしまっているケースもあります。これだと思ったものが、本件と異なる境界標であるといったこともあり得ます。
探すのも大変なんですね。どうすればよいのでしょうか。
ご売却をお考えでしたら、まずは不動産業者にご相談されると良いと思います。土地や戸建ての取引に長けている不動産業者や担当者でしたら、謄本や地積測量図、ご自身でお持ちの書類や現地を見て検討してくれるかと思います。
仮に境界標が無かった場合はどうなりますか。
元々なかった場合は設置、無くなっている場合は再設置となりますが、土地家屋調査士が資格をもって行う業務になります。その場合も、不動産業者がご紹介してくれると思います。
まずは相談してみます。有難うございました。



