2025年10月の記事一覧｜松山市の不動産売却はセンチュリー21宅建流通えひめ｜センチュリー21宅建流通えひめ

実測清算取引とは

土地の取引を行う時、測量した面積と登記簿の面積が異なるケースはありますか。

はい、程度の差もありますが、異なることはあります。

そうなると、坪単価や㎡単価で価格を決めていたのに、単価が変わりませんか。

公募取引と言い、登記簿面積に基づいての取引を行う場合、登記簿面積より実際の面積が大きくなると単価は下がりますし、小さくなれば単価は上がります。

それは売主側にも買主側にも有利や不利になったりしますよね。何とかならないんでしょうか。

そういった場合には、公募取引ではなく実測清算取引とすることがあります。

実測清算取引ですか？どのような取引ですか？

例えば、公募面積100㎡の土地を1000万円で売買するとします。㎡単価は10万円です。
公募取引の場合、実際の測量の結果土地の面積が90㎡になっても、110㎡になっても売買価格は1000万円であり、㎡単価が上がったり下がったりすることになります。
これに対して実測清算取引は清算の基準となる面積と単価を決めておきます。
この場合ですと清算基準となる面積は100㎡で、㎡単価は10万円となり1000万円の売買になります。
売買契約後に測量をして仮に110㎡になった場合は110㎡×㎡単価10万円で1100万円、90㎡になった場合には90㎡×㎡単価10万円で900万円の売買代金となります。

なるほど、実測清算だとどちらにも平等な条件で良いですね！

但し、メリットだけでなく注意も必要です。

どういった事に注意が必要ですか。

予想以上に大きくなった場合などは買主の資金計算に影響が出る事があります。測量を行うので、引き渡しまでに時間が掛かる場合があります。長引くと、相場が変わってしまうリスクなどもあります。

確かにそうですね！

その土地の状況によってどちらが最適なのかは違いますので、どちらの取引を行う方が良いのか、不動産の担当者に相談されるのが良いかと思います。

わかりました。有難うございます。

建物の価値はいつまである？家の状態に応じた売却方法とは？

現在、自宅の売却を考えているのですが建物の価値ってどれくらいあるのでしょうか？

具体的には、木造の住宅の場合は22年、木骨モルタル造住宅の場合は20年で価値が0円になるとされています。

えーっと建物の構造によって価値がなくなる年数が異なるということですか？

そうですね、考え方として同じ年数が経過しても立地や環境、建物の構造によって劣化の度合いは様々です。

たしかに木造と鉄筋コンクリート造が同じスピードで劣化するわけではないですもんね

そうです、そこで築年数から平等に価値を算出するために用いられているのが「耐用年数による考え方」です。ちなみに鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です。

47年！！木造の22年と比べるとすごい差ですね・・

そうですね。なので木造住宅の場合、売る際に築22年以上経過していると耐用年数が残っていないため建物としての価値がなく、「土地のみの価値」が残るのです。

なるほど・・・私の家は築22年以上なので戸建てとして売却できないのでしょうか？？

いえ。耐用年数はあくまで税法上の価値を見極めるための数値のため、築年数が22年以上経っているからといって売れないということはありません。

そうなんですね！では築年数22年以上の家を売る場合、どのような工夫が必要なのでしょうか？

人が住むうえで構造などに問題がなければ、築22年以上の家も十分に売れる可能性を持っています。

私も現在住んでいますしね

はい、その中で劣化や老朽化といったポイントは最低限の修繕を行い「とにかく安く住める住宅を買いたい」という層をターゲットに売却を検討してみましょう。

そのようなお客様はいるのでしょうか？

実際に安く購入して、自分でリフォームして再利用したいと考えるお客様は少なくありません。まずはお近くの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

分かりました！ありがとうございます！

売却するタイミングは相続前？相続後？

売却するとしたら相続前と相続後、どっちが良いのかそれぞれのメリットを教えてもらえますか？

相続前に売却するメリットですが、よく相続を「争う続」などと言います。遺産の分割方法を巡って親族間でもめる事が多くあります。特に不動産は、将来その不動産の必要性や処分の価格・時期などで意見が分かれる事が多くあります。

よく、ドラマなんかでもありますよね。

その点、相続が発生する前に不動産を処分し現金化している場合、それらの不安要素は無くなります。また、相続税の支払いなどで早急に納税資金を用意する必要がない為、売り急ぎで安く売却する必要もありません。

売り急ぐと、価格を下げざるを得ないですよね。

相続人の中には、それらを嫌がったり思い出のある実家の売却自体を嫌がる事もあります。足並みが揃わないと、売りたくても売れないと言う事があります。相続前であれば、名義人の意志で売却をし、相続人の相続税資金を用意することが可能です。

なるほど。では相続後に売却する場合のメリットは何でしょうか。

相続した場合の不動産の評価は路線価や固定資産税評価額であり、これは時価と言われる実勢価格より低くなっています。その為、相続財産の評価が現金の場合より低く、相続税額が割安になることがあります。

評価額の違いですね。

また、相続開始から3年以内に相続不動産を売却した場合、その不動産にかかった相続税を取得費用に加算することができ、譲渡所得税の節税に繋がります。相続しても、所有期間は引き継ぎますので、譲渡所得税が短期か長期かに関わる場合は、相続後の方が有利ですね。

相続前と後、どちらもメリット・デメリットがあるんですね。

相続税評価の際、不動産の評価額が実勢価格と大きく離れている事が問題として、認めないというケースも出てきています。

そういう事もあるんですね。

相続前と後の売却、どちらのメリットが大きいかは一概には言えません。もしもの時の為に、早めに売却に強い不動産業者に相談されることをお勧めします。

分かりました。有難うございます。

売買契約の手付金はどれくらいが良い？

不動産の売買契約でも手付金がありますよね？

売買契約締結の際に、売買代金の一部として買主から売主へ手付金を支払う事が一般的です。

その際の手付金の金額というのは決まっているのでしょうか？

売買契約については、売主・買主双方の合意があって成立するものです。手付金の額に関しても、売買金額やその他の条件と同じように双方の合意で決定します。

そうなんですね。でも、一般的にはどうなんですか？

一般的には、売買代金の1割を手付金とすることが多いかと思います。

3000万円の売買代金だと300万円の手付金、という事ですね。

はい。ただし、宅建業者が売主で、新築工事中やリフォーム前など未完成物件の場合、売買代金の５％や1000万円を超える手付金であれば、手付金の供託が必要となります。手続きの煩雑さなどから、供託の必要のない金額で設定することが多いです。

そういった決まりがあるんですね

また、買主様が物件価格の全額や諸費用まで融資を利用する場合も多くあります。自己資金が少ない等の場合は、1割より少額の手付金を希望されるケースもあります。

なるほど、そういった事情も考える必要があるんですね。

手付金のある契約では、売買契約締結後に買主の手付金放棄や売主の手付金倍返しで解除できる手付解除が設定されます。これは売主・買主どちらの権利でもあります。手付金の金額が多すぎると解除のハードルが高すぎますし、少なすぎると解除のハードルが低すぎる事になります。

確かにそうですね。

不動産取引は個別性が高いので、その手付金額とする理由を担当者に聞いたり、相談されるのが良いかと思います。

わかりました。有難うございます。

不動産売却に伴う固定資産税の精算

売却予定の不動産で先日精算金の話があり、その中で固定資産税の項目があったのですが、なぜ買主から固定資産税の精算金がいただけるのでしょうか？

不動産の売買で、必要な手続きの1つが「固定資産税精算金」の支払いです。売買取引のあった不動産は、1年の中で売主が所有している期間、買主が所有している期間が分かれているので、一般的には固定資産税と都市計画税をそれぞれ負担し合うことになります。

でもそれは、所有者が変わったタイミングで役所に届け出等をすればいいのではないですか？

いえ、固定資産税は、課税された時点で納税者が確定するため、年度の途中で不動産を手放したとしても、納税義務者が変更になることはありません。つまり、1月1日時点での所有者がその年の納税義務者となります。

つまり、所有権は買主に変わったとしても、取引した年の納税義務者は売主のまま。ということでしょうか？

そうですね、そのため売買契約時に、所有権が変わる日で日割り計算して、売主と買主それぞれ両方が該当期間の税負担をするという取り交わしをすることが一般的です。

一般的という事は別にしなくてもいいという事なんでしょうか？

そうなんです。実はこの取り決めは、法律上必須の手続きではありません。そのため、ややこしくなりそうであれば、固定資産税についての取り決めは除外して、単純に取引をする不動産の価額だけで金銭授受を行っても構いません。

なるほど・・・

はい、ただやっておかなければ売主が損をすることになるので注意しましょう。

確かにそうですよね・・・わかりました。そのほかに気を付けなければいけない点はありますか？

不動産売却時の固定資産税の分担を決める際には、いつを起算日とするかが重要です。起算日の考え方は地域によって異なり、関東では1月1日、関西では4月1日を起算日にする傾向にあります。

へぇ～

ただし、どちらも確定的なものではなく、関東でも4月1日、関西でも1月1日を起算日にするケースもみられます。起算日は売主との合意で決まるため、どちらで計算するのかは、あらかじめ確認しておかなければなりません。

他には何かありますか？

不動産売却によって利益が出た場合は、売却した翌年の申告期間に確定申告をしないといけません。これは、固定資産税の精算金によって利益が出た場合も同様で、申告しなければペナルティを課せられるため注意が必要です。

確かにそれは覚えておかないと危険ですね。

そうですね、また先ほどお話しした精算の取り決めは売主と買主の双方の合意で決めますが、内容が複雑で決めることは難しいです。そのため、不動産会社に負担額を計算してもらうのがおすすめです。

わかりました！ありがとうございます！

借地権付き建物を売却する場合の注意点

相続により、借地権付き建物を取得したのですが売却はできるのでしょうか？

はい、結論からお伝えすると売却はできます。ただ注意が必要です

それは何ですか？

借地権付き建物を売却するなら、地主に許可をもらう必要があります。また、許可をもらうだけでなく、借地権付き建物を売却する際には承諾料の支払いが必要となってきます。

え！？承諾料を払わないといけないんですか！？

そうなんです・・・理由は、新たな借地権取得者が毎年地代を支払ってくれる保証はないので、そのリスクに対して支払う必要があります。承諾料は地主と相談するなどして決めますが、一般的には借地権価格の5～15%程度です。

分かりました。許可を取ったら後はどのような流れですか？

主な売却方法は下記3つです。
１、借地権付き建物として売る
２、地主に建物を売る
３、底地権とセットで売却する


一つ目の「借地権付き建物として売る」はどういったものですか？

通常の戸建て住宅などと同じように売却する方法です。不動産会社と媒介契約を結び、借地権付き建物を売却します。売却活動の時期や販売価格を自身で決めることができ、自由度の高い販売方法になります。

それだと分かりやすくていいですね

はい、ただし、土地を合わせて購入できる中古物件などがライバルになるので、売却額を値下げしなくてはいけない場合が出てきたり、売却期間が長引くこともあるでしょう。

確かに土地がついている物件がライバルになると考えるとすんなり売却・・・とはいかないでしょうね・・・

そうですね・・・次に2つ目の「地主に建物を売る」ですがこれはそのままの意味で第三者の買主を探すのではなく、地主に建物を買ってもらう方法です。仲介のように買主を探す必要がないので、早く売却活動を終えることができるというメリットがあります。

たしかに地主に買っていただけたら一番楽かも！

ただ、地主が借地権を取り戻すつもりがない場合もありますし、貸しているという立場にあり価格交渉の話し合いがなかなか終わらないという可能性もあります。地主に話を持ちかけるのは良いと思いますが、最初から当てにはしないようにしておいた方が良いですね。

まぁ、そんなうまい話はないですよね・・・（ガックシ）最後の「底地権とセットで売却する」を教えてもらっていいですか？

はい、こちらの方法は、まず最初に地主から底地権を購入し、所有権を完全に取得したうえで第三者に売却する方法です。

先ほどの地主に買ってもらう・・の逆でこちらが底地を購入するという事ですか？

はい、地主を説得し、土地と建物セットで売却できれば、その土地の所有権を丸ごと売ることになるため、より売りやすくなります。借地権と建物をセットで売却するよりも、所有権を丸ごと販売するため不動産価値は高くなり、より高値で売却することができるのがメリットです。

確かにこれだと、売却がしやすそうですね！ただ一時的に底地権を購入する為の資金が必要になるという事ですよね・・・

そうですね、この部分はデメリットになるかもしれないですね。

うーんやっぱり、借地権付き戸建ての売却は難しいんですかね・・・？

借地権付き建物は通常とは条件が異なる不動産です。そのため売却しづらいということもあるでしょう。しかし、借地権であれば土地に関する税金がかからないなどのメリットもあります。そのようなメリットも活かして売却活動を進めていくと良いですね

たしかに、そういう見方もできますね!

はい、売却活動をサポートし、売却に導いてくれるのは不動産会社です。確実に借地権付き建物を売却したいなら、良い不動産会社を味方につけて売却活動を行うと良いでしょう。

分かりました！ありがとうございます！